Herencias
Usufructo y nuda propiedad: cómo se calcula su valor, con tabla por edades
En muchas herencias el cónyuge viudo se queda con el usufructo de la vivienda y los hijos con la nuda propiedad. Para repartir, pagar impuestos o vender, hace falta saber cuánto vale cada parte.
Con la regla general del impuesto de Sucesiones, el usufructo vitalicio vale el 89 % del valor de la vivienda menos un punto por cada año de edad del usufructuario, con un máximo del 70 % y un mínimo del 10 %. La nuda propiedad es el resto. Por ejemplo, con 70 años el usufructo vale el 19 % y la nuda propiedad el 81 %.
Qué es el usufructo y qué es la nuda propiedad
El usufructo es el derecho a usar una vivienda y aprovechar sus rentas: vivir en ella o alquilarla. La nuda propiedad es ser dueño sin poder usarla mientras dure el usufructo. Cuando el usufructo se extingue, normalmente por fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio.
Es una situación muy habitual en las herencias: el cónyuge viudo conserva el uso de la casa y los hijos reciben la nuda propiedad.
La regla: 89 menos la edad
La regla general del impuesto de Sucesiones y Donaciones (artículo 26 de la Ley 29/1987) fija que el usufructo vitalicio vale el 70 % del valor de la vivienda cuando el usufructuario tiene menos de 20 años, y un 1 % menos por cada año más, con un mínimo del 10 %.
En la práctica se resume así: porcentaje del usufructo = 89 − edad del usufructuario, con un máximo del 70 % y un mínimo del 10 %. La nuda propiedad es el resto hasta el 100 %.
Si el usufructo es temporal, vale un 2 % por cada año de duración, con un máximo del 70 %.
Algunas comunidades autónomas pueden tener reglas propias. Confírmalo con tu asesor antes de presentar el impuesto.
Tabla por edades
| Edad del usufructuario | Usufructo | Nuda propiedad |
|---|---|---|
| Menos de 20 años | 70 % | 30 % |
| 30 años | 59 % | 41 % |
| 40 años | 49 % | 51 % |
| 50 años | 39 % | 61 % |
| 60 años | 29 % | 71 % |
| 65 años | 24 % | 76 % |
| 70 años | 19 % | 81 % |
| 75 años | 14 % | 86 % |
| 79 años o más | 10 % | 90 % |
Calculadora
Cálculo orientativo con la regla general. El resultado solo es fiable si el valor de la vivienda es correcto.
Ejemplo: viuda y dos hijos
Supongamos una vivienda con un valor de mercado de 240.000 € en la que, según el testamento, la viuda de 72 años se queda con el usufructo y sus dos hijos con la nuda propiedad.
- Usufructo: 89 − 72 = 17 %, es decir, 40.800 €.
- Nuda propiedad: 83 %, es decir, 199.200 €.
- Cada hijo: 99.600 €.
Todo depende de partir del valor correcto
Los porcentajes se aplican sobre el valor de la vivienda. Si ese valor está mal, todo el reparto está mal. Para el impuesto, Hacienda tomará como mínimo el valor de referencia de Catastro. Para repartir, negociar o vender, lo que importa es el valor de mercado.
En acuerdos privados entre herederos, por ejemplo si los hijos compran el usufructo a su madre, pueden pactar otro valor, incluso calculado con la esperanza de vida. Y si se vende la vivienda completa, hace falta la firma de todos, y el precio suele repartirse según estos porcentajes, salvo que acuerden otra cosa.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con el usufructo cuando fallece el usufructuario?
Se extingue y los nudos propietarios pasan a tener la propiedad plena de la vivienda.
¿Puede el usufructuario vender la vivienda?
Puede vender o ceder su derecho de usufructo, pero no la vivienda completa sin el acuerdo de los nudos propietarios.
¿Quién paga el IBI y las obras?
Por regla general, el usufructuario paga el IBI y los gastos y reparaciones ordinarios, y el nudo propietario las reparaciones extraordinarias.
¿Se puede usar la esperanza de vida en lugar de la regla?
En acuerdos privados entre las partes, sí. Para los impuestos se aplica la regla legal.