Impuestos y herencias
Valor de referencia de Catastro y valor de mercado: diferencias y cuál usar
Si vas a heredar, donar, comprar o vender una vivienda, te encontrarás con varias cifras distintas para el mismo piso: el valor catastral, el valor de referencia y el valor de mercado. No son lo mismo ni sirven para lo mismo.
El valor de referencia lo calcula cada año la Dirección General del Catastro a partir de las compraventas de la zona. Desde 2022 es la base mínima de los impuestos de Sucesiones y Donaciones y de Transmisiones Patrimoniales. El valor de mercado es el precio al que se vendería hoy tu vivienda según su estado, planta, orientación y reformas. Para decidir, negociar o repartir cuenta el de mercado; para los impuestos, Hacienda partirá del de referencia.
Tres valores para la misma vivienda
| Valor | Quién lo fija | Para qué se usa |
|---|---|---|
| Valor catastral | El Catastro | Base del IBI y de la plusvalía municipal. Suele ser bastante más bajo que el de mercado. |
| Valor de referencia | El Catastro, a partir de compraventas reales de la zona | Base mínima de Sucesiones y Donaciones y de Transmisiones Patrimoniales desde 2022. |
| Valor de mercado | El mercado: lo que pagaría hoy un comprador | Vender, comprar, repartir una herencia o negociar. |
Qué es el valor de referencia
Lo introdujo la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y se aplica desde el 1 de enero de 2022. La Dirección General del Catastro lo calcula cada año para cada inmueble a partir de los precios de las compraventas formalizadas ante notario en la zona, y aplica un factor de reducción para que, en teoría, quede por debajo del precio de mercado.
Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral de la vivienda, que aparece en el recibo del IBI. Es posible que te pida identificarte con certificado digital o Cl@ve.
En qué impuestos se usa
- Sucesiones y Donaciones: si heredas o te donan una vivienda, la base del impuesto será como mínimo su valor de referencia.
- Transmisiones Patrimoniales: si compras una vivienda usada, pagarás sobre el mayor de dos importes: el precio de la escritura o el valor de referencia.
- No se usa para el IBI ni para la plusvalía municipal, que se calculan con el valor catastral.
Si declaras un valor más bajo que el de referencia, Hacienda aplicará el de referencia.
Por qué no coincide con el precio real de tu vivienda
El valor de referencia es un valor estadístico de zona. No puede ver lo que hace distinta a cada vivienda:
- Su estado interior: si está reformada o necesita obra.
- La planta, la luz, las vistas o la orientación.
- Detalles que no siempre figuran en el Catastro, como una terraza o una reforma reciente.
- Los cambios recientes del mercado, porque se basa en ventas ya pasadas.
Por eso puede quedarse corto en una vivienda reformada o pasarse en una que necesita obra.
Qué hacer si es más alto que el valor de mercado
El valor de referencia no se puede recurrir directamente cuando se publica. Se discute al pagar el impuesto: presentando la autoliquidación y solicitando después su rectificación, o recurriendo la liquidación si Hacienda te la gira.
Para ello necesitarás pruebas de que tu vivienda vale menos: fotos de su estado, presupuestos de obra y una valoración de mercado bien argumentada, con viviendas comparables. Tu asesor fiscal te dirá si, además, el procedimiento exige una tasación oficial o el informe de un perito.
Y para repartir una herencia, ¿qué valor uso?
Para los impuestos, Hacienda partirá del valor de referencia. Pero para repartir entre herederos, el valor que importa es el de mercado: es lo que recibiría cada uno si la vivienda se vendiera.
Un ejemplo: un piso con un valor de referencia de 180.000 € y un valor de mercado de 230.000 €. Si uno de los hermanos se queda la vivienda y paga a los demás según el valor de referencia, el resto pierde dinero. Con un informe de valoración de mercado, todos negocian sobre la misma cifra y saben de dónde sale.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal. Los informes de Tule Valora son valoraciones de mercado, no tasaciones oficiales conforme a la Orden ECO/805/2003.
Preguntas frecuentes
¿El valor de referencia es lo mismo que el valor catastral?
No. El valor catastral sirve para el IBI y la plusvalía municipal y suele ser más bajo. El valor de referencia se calcula con compraventas reales y es la base mínima de Sucesiones, Donaciones y Transmisiones Patrimoniales.
¿Dónde consulto el valor de referencia?
En la Sede Electrónica del Catastro, con la referencia catastral de la vivienda. Puede pedirte identificarte con certificado digital o Cl@ve.
¿Puedo declarar un valor más bajo?
Puedes declararlo, pero Hacienda aplicará el valor de referencia. Para pagar sobre un valor menor tendrás que pedir la rectificación y demostrar que la vivienda vale menos.
¿Sirve un informe de valoración de mercado ante Hacienda?
Ayuda a saber si merece la pena reclamar y a argumentarlo, pero no es una tasación oficial. Tu asesor fiscal te dirá qué documento exige el procedimiento.